วิธีคำนวณ “ค่าเสื่อมราคาอสังหาฯ” ปี 2568 ก่อนตัดสินใจซื้อขาย

วิธีคำนวณ “ค่าเสื่อมราคาอสังหาฯ” ปี 2568 ก่อนตัดสินใจซื้อขาย

ค่าเสื่อมราคา (Depreciation) คือ การคำนวณมูลค่าของทรัพย์สินที่ลดลงตามอายุการใช้งาน ซึ่งมีความสำคัญทั้งในมุมของการวางแผนการเงิน การประเมินราคาซื้อ-ขาย และการใช้สิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับอสังหาริมทรัพย์

หลักการสำคัญก่อนคำนวณค่าเสื่อมราคาอสังหาฯ ต้องแยกราคาที่ดินออกจากราคาสิ่งปลูกสร้าง เพราะที่ดิน “ไม่เสื่อมราคา” ส่วนที่เสื่อมคือ ตัวอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างเท่านั้น

สูตรคำนวณค่าเสื่อมราคาอสังหาริมทรัพย์

1. วิธีเส้นตรง (Straight-Line Method)
2. อัตราค่าเสื่อมราคาตามประเภทสิ่งปลูกสร้าง
3. ตัวอย่างการคำนวณ

วิธีเส้นตรง (Straight-Line Method)

เป็นวิธีที่นิยมและกรมสรรพากรยอมรับ โดยคิดค่าเสื่อมราคาต่อปีในอัตราคงที่

หรือในทางปฏิบัติสำหรับอสังหาฯ มักใช้สูตร

ค่าเสื่อมราคาต่อปี=(ราคาทุนของสิ่งปลูกสร้าง−ราคาซาก (ถ้ามี))×อัตราค่าเสื่อมราคา

• ราคาทุนของสิ่งปลูกสร้าง: ราคาค่าก่อสร้างบ้าน/อาคาร (ไม่รวมที่ดิน)
• ราคาซาก: มูลค่าที่คาดว่าจะขายได้เมื่อหมดอายุการใช้งาน (อาจใส่เป็น 0 หากไม่มี)
• อัตราค่าเสื่อมราคา: ขึ้นกับประเภทสิ่งปลูกสร้าง

อัตราค่าเสื่อมราคาตามประเภทสิ่งปลูกสร้าง

หมายเหตุ: อาคารที่ไม่ได้ทาสี อาจถูกคิดค่าเสื่อมเพิ่มขึ้นอีก 7% โดยบางธนาคาร

ตัวอย่างการคำนวณ

สมมติ:

• ราคาซื้อบ้านพร้อมที่ดิน = 3,500,000 บาท
• มูลค่าที่ดิน = 1,480,000 บาท
• มูลค่าตัวบ้าน (สิ่งปลูกสร้าง) = 2,020,000 บาท
• เป็นบ้านปูน (อาคารถาวร) ใช้อัตรา 5% ต่อปี

คำนวณ:

สรุป: มูลค่าบ้านจะลดลงปีละ 101,000 บาท จากมูลค่าตัวบ้าน (ไม่รวมที่ดิน)

ข้อควรระวังและการนำไปใช้จริง

• ค่าเสื่อมราคา เป็นการคำนวณทางบัญชีเพื่อประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ไม่ใช่มูลค่าตลาดจริง เพราะราคาตลาดอาจสูงขึ้นได้จากปัจจัยทำเล เศรษฐกิจ และความต้องการ
• เหมาะสำหรับใช้วางแผนภาษีและประเมินต้นทุนการถือครองอสังหาฯ

สรุปขั้นตอนคำนวณค่าเสื่อมราคาอสังหาฯ

1. แยกราคาที่ดินออกจากราคาสิ่งปลูกสร้าง
2. เลือกอัตราค่าเสื่อมราคาตามประเภทสิ่งปลูกสร้าง
3. ใช้สูตรคำนวณค่าเสื่อมราคาต่อปี
4. รวมค่าเสื่อมราคาตลอดระยะเวลาที่ถือครองเพื่อประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่เหลืออยู่

การเข้าใจวิธีคำนวณค่าเสื่อมราคาจะช่วยให้ผู้ซื้อ-ขายอสังหาฯ วางแผนและตัดสินใจได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น

ค่าเสื่อมราคามีผลต่อการซื้อขายอสังหาฯ อย่างไร?

 สำหรับผู้ซื้อ

• สามารถใช้ค่าเสื่อมราคาในการคำนวณ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ได้
• คำนวณ ต้นทุนที่แท้จริงของทรัพย์สิน เพื่อดูความคุ้มค่าก่อนลงทุน

สำหรับผู้ขาย

• ค่าเสื่อมราคาจะช่วยให้รู้ว่าทรัพย์สินมี มูลค่าทางบัญชีเหลือเท่าไร
• หากขายก่อนอสังหาฯ หมดอายุการใช้งาน อาจขายได้ราคาสูงกว่ามูลค่าทางบัญชี

สำหรับนักลงทุนและผู้ปล่อยเช่า

• ค่าเสื่อมราคาช่วยลดภาษีเงินได้จากการให้เช่า
• สามารถใช้วางแผนการขายหรือซ่อมแซมทรัพย์สินเมื่อถึงจุดที่มูลค่าลดลงมาก

ขอขอบคุณแหล่งข้อมูลอ้างอิง https://www.ddproperty.com